Immobilen & Steuern

Auf dieser Seite finden Sie Antworten zu den Fragen:

  • Wie spare ich Steuern mit Immobilien?
  • Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobile als Investment an?
  • Kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden?
  • Welche laufenden Steuern fallen bei einer Immobilie an?
  • Was muss ich in meiner Steuererklärung bei Immobilen berücksichtigen?
  • Welche Werbungskosten kann ich ansetzen?
  • Welche Steuer fällt beim Verkauf einer vermieteten Immobilie an?

Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobile als Investment an?

Beim Erwerb einer Immobilie als Investment oder zur eigenen Nutzung fällt zumeist für den Käufer Grunderwerbsteuer an. Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis der Immobilie. Der Kaufpreis wird dann mit einem Steuersatz multipliziert, der je nach Bundesland unterschiedlich ist.

Die Grunderwerbsteuer ist als Teil der Kaufnebenkosten im Rahmen der Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen!

Es gibt Ausnahmen (z.B. Erbschaft oder Schenkung), bei denen die Grunderwerbsteuer nicht im Rahmen eines Erwerbs einer Immobilie anfällt. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit Grunderwerbsteuer zu sparen bzw. zu reduzieren. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird anteilig am Kaufpreis für das Grundstück bzw. der Immobilie berechnet. Sie können daher den Preis der Immobilie im Kaufvertrag, z.B. durch folgende Punkte, reduzieren:

  • Berücksichtigen Sie nur, was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist
  • Bewegliche Extras wie Sauna, Küche, Markisen, Gartenhäuser etc. im notariellen Kaufvertrag gesondert berechnen
  • Die Summe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung gesondert ausweisen
  • Beim Hausbau zwei getrennte Verträge abschließen: einen Vertrag für den Grundstückskauf und einen Vertrag für den Hausbau, dann fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des Grundstückes an (dies ist an bestimmte Bedingungen bei den Verträgen gekoppelt).

In Deutschland unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Erwerben Sie eine Immobilie zum Kaufpreis von EUR 1.000.000 in Frankfurt am Main (Hessen), so fällt eine Grunderwerbsteuer von EUR 60.000 an. Kaufen Sie jedoch die gleiche Immobilie in München (Bayern) so fällt hingegen nur eine Grunderwerbsteuer von EUR 35.000 an. Die Lage (Bundesland) der Immobilie hat somit im Rahmen einer Investitionsentscheidung eine große Bedeutung!

Aktuell gelten die folgenden Steuersätze:

Welche laufenden Steuern fallen bei einer Immobilie an?

Die Grundsteuer hat nichts mit der Grunderwerbsteuer zu tun. Die Grundsteuer fällt generell bei Grundbesitz an. Das bedeutet, dass diese stets zu zahlen ist, wenn man eine Immobilie besitzt. Die Grundsteuer ist eine jährlich zu zahlende Steuer und wird von der Gemeinde, in der die Immobilie liegt, erhoben. Die Steuer errechnet sich aus dem Einheitswert, welchen das zuständige Finanzamt für das Objekt festlegt, dem Steuermessbetrag und dem jeweiligen Hebesatz einer Gemeinde.

Wenn man mit seiner Immobile einen steuerlichen Gewinn erwirtschaftet, dann muss auf diese Einnahme Einkommensteuer gezahlt werden. Der Steuersatz richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz. Ein möglicher Verlust aus der Vermietung der Immobilie wird mit anderen positiven Einkommen (z.B. nichtselbständige Arbeit) verrechnet und minder somit die gesamte Einkommensteuerlast. Man spart somit Steuern. Es gilt generell zu beachten, dass die steuerliche Überschussermittlung (Gewinnermittlung) von der wirtschaftlichen Gewinnermittlung abweicht.

Aufgrund der aktuellen Zinssituation (niedrige Zinsphase) ist es in der Regel unwahrscheinlich einen steuerlichen Verlust aus der Vermietung einer Immobilie zu erwirtschaften. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung (Renditeberechnung) ist somit dieser Effekt zu berücksichtigen.

Was muss ich in meiner Steuererklärung bezüglich Immobilien berücksichtigen?

Wenn man eine Immobilie vermietet und mit dieser Immobilie Einkünfte erzielt, dann muss man diese Einkünfte auch in seiner Einkommensteuererklärung angeben. Die Einkünfte werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst. Für jede Immobilie ist eine separate Anlage V auszufüllen. Im Rahmen der Steuererklärung können den Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie Werbungskosten (Abschreibung, Instandhaltung etc.) gegengerechnet werden und mindern somit die Einkünfte und die Steuerlast.

Die Einkünfte einer Immobilie ermittelt man, indem man den Einnahmen (Mietzahlungen und Nebenkosten) die Werbungskosten gegenüberstellt. Der so ermittelte Überschuss bzw. negative Überhang sind die Einkünfte aus der Immobilie. Diese Einkünfte werden in die Anlage V der jeweiligen Immobilie eingetragen.

  • Anschaffungskosten der Immobilie

Die Anschaffungskosten der Immobilie können i.d.R. mit 2% pro Jahr als Werbungskosten geltend gemacht werden.

  • Grundsteuer

Die jährliche Steuer der Gemeinde kann als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Zinsen

Der Kauf einer Immobilie als Investment wird oft ganz oder teilweise durch einen Bankkredit finanziert. Die Zinsen für den Kredit der Immobilie können als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Kontoführungsgebühren

Wenn die Bank für das Konto der Immobilie Gebühren verlangt, können diese Gebühren als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Wasser, Kanal, Brennstoffe

All die Kosten der Immobilie, die dem Mieter über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt werden, können als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Maklergebühren/Anzeigekosten

Die Aufwendungen für das Finden eines neuen Mieters der Immobilie können als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Instandhaltungskosten

Reparaturen eines Handwerkers oder Ersatz (z.B. einer Heizung) von Gegenständen der Immobilie können als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Darüber hinaus können noch weitere Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Welche Steuer fällt beim Verkauf einer vermieteten Immobilie an?

Wurde die Immobilie nicht selbst zu Wohnzwecken genutzt, sondern vermietet, so sind folgende zwei Fälle zu unterscheiden:

Wenn die Immobilie in einem Zeitraum von 10 Jahren gekauft und verkauft wird, so wurde die so genannte Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht überschritten. In diesem Fall muss ein bei Verkauf der Immobilie realisierter Gewinn versteuert werden. Bei der Berechnung der 10-Jahres-Frist ist auf die Beurkundungsdaten beim Notar abzustellen. Ausgenommen davon sind jedoch Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die Höhe der anfallenden Steuer hängt vom individuellen Einkommensteuersatz ab. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf ermittelt sich vereinfacht wie folgt:

Veräußerungserlös der Immobilie

– Veräußerungskosten (z.B. Vermittler)

– Anschaffungskosten der Immobilie (Vermindert um die Abschreibungen)

= Zu versteuernder Gewinn der Immobilie

X Individueller Einkommensteuersatz

= Zu zahlende Steuer

Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie mehr als 10 Jahre vergangen sind, dann befindet sich der Verkäufer außerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren. Bei der Berechnung der Frist ist auf die Beurkundungsdaten beim Notar abzustellen. Der Gewinn aus dem Objektverkauf ist in diesem Fall steuerfrei.

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